在2018年歌斐钻石年会上，歌斐美国房地产基金投资董事总经理陈天松先生为大家带来了一份非常精彩的报告。接下来，小编将向大家分享陈天松先生的对中美房地产投资的独特的见解。

　　据了解，陈天松先生一直从事美国投资，在美国做了16年的房地产，所以针对美国和中国的房地产市场的不同，他有自己独到的见解。

　　他表示，美国地产投资主要指的就是商业地产，从大类上来说，美国的商业地产属于非公开市场另类投资范畴。它和股市相对来说是脱节的，美股对我们的冲击很小，基本是没有影响的。

　　美国商业地产主要参与者是机构投资者，例如养老金和保险。因为养老金和保险有固定的现金支出，需要一个稳定、固定的现金流来做对冲，而商业地产投资是所有投资中现金流最稳定的。

　　他指出：“中国商业地产交易总额远远不及美国”。2017年，中国的商业地产的交易额是300亿美金，还没有真正的成熟起来。但在2017年，美国商业地产交易总额已经有4000亿到5000亿的。

　　另外，陈天松先生也向我们分析了美国地产的特点。他表示，美国的地产基本上规模是非常难做的。因为土地制度的私有，如果要在50个城市进行地产开发，你可能要面对3000个业主，包括家族、个人、企业等。因为运营的复杂性，美国的地产商就细分成不同领域。所以，当一个地方生产了一个细分领域的能力后，就产生了自己的护城河。这个别人再去复制成本是非常高的。所以，这个就是美国地产的投资产业链。

　　同时，针对美国商业地产为何个人投资难以进入?他也给出了自己独到的见解。

　　“美国地产投资产业链通过的是专业地产投资基金，或者专业的团队进入商业地产领域。如果一个机构资本或一个家族大到一定程度的话，他可能自己就组建一个团队，但它一定是专业化的团队去操盘，根据他自己的团队基因，做投资的配置。”

　　中国和美国投资的逻辑不同，中国开发商出了中国，要重建认知。

　　中国开放商喜欢市中心高层，在美国不好使。因为两个国家社会资源的分布习惯不一样，中国是资源分布在城市，城市是巨大的资源集中地，政府、高校、医院、学校都在。所以中国开发商喜欢在城市盖高层，基因是这样。但是在美国，高层购买的人群比较狭窄。中国开放商容易忽略具有纵深的美国市场，错过有很多极具投资价值的细分市场。

　　最后，在金融危机里，当你合理投资有稳定现金流回报的地产基金的时候，你就获得了穿越周期的武器了。地产长期看涨，因为它抗通胀。但是要遵守投资纪律，获得挺过冬天的能力。这就是为什么大的机构都需要用现金流去对冲它的现金支出，无论是地产还是公司，现金流都是它最核心的东西，有现金流，价值就非常高。

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