香江控股浮现利润“黑洞”

2019年年初，翟美卿曾公开表示，香江集团的整体战略是，退出相当部分的投资性业务，回归主业，做回实业。

言犹在耳。经过一年的回归，香江控股主业的成绩如何？从其披露的年报可见一斑。

年报显示，2019年，香江控股的主营业务收入的确上涨了，实现营业总收入49.3亿，同比增长18.3%；但营业成本涨幅更大，金额为23.8亿，同比增长18.8%，导致毛利率下降0.2%。

不仅是毛利率下降，净利润也有不小幅度的下滑。2019年，香江控股的净利润为4.55亿元，同比下滑11.6%；扣非净利润3.61亿元，同比大幅下滑23.54%。

2019年香江控股毛利率为51.7%，在行业中位居中上游，但奇怪的是，净利率仅为个位数9.5%。利润都去哪儿了？

利息费用与净利润相当

据克而瑞数据，受营业成本大幅增加的影响，2019年50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，整体毛利率创下2016年以来的最低值。

在行业毛利率整体下滑的趋势下，香江控股能达到51.7%的毛利率水平，实属不易。然而，在毛利率超50%的情况下，净利率却不足10%。

是什么吞噬了香江控股的利润？除了高企的营业成本之外，三费中，利息费用的涨幅相当扎眼。

年报数据显示，2019年香江控股的财务费用为4.15亿元，同比增长22.44%。对此，香江控股在财报中解释，系“本期利息费用的增加”。乐居财经查阅年报发现，香江控股2019年的利息费用总额高达4.47亿元，与当期4.69亿元的净利润金额旗鼓相当。

换言之，香江控股高额的利息费用，就像一个利润“黑洞”，吞噬了一大部分利润。

从年报数据可以看出，2018年，香江控股的主业发展情况并不理想，投资大幅收缩、经营活动也处于净流出态势，为负的29亿元。2019年，现金流虽然回正，融资却大幅收缩。数据显示，香江控股2019年筹资活动产生现金流量净额为-25.93亿元，相较于2018年的27.88亿元，同比大幅下降-193%。

更令人不解的是，即便是在融资同比收缩193%的情况下，其利息费用依然高达4.47亿元，财务费用增幅为22.44%。

此外，香江控股2019年的长期股权投资亏损以及应收账款坏账损失、存货跌价损失合计金额接近1亿元。房企计提应收账款坏账准备、存货跌价准备属于常见操作。但也有财务人士认为，上述科目也会成为“隐藏利润”的盒子。

天津项目面临去化危机

天津是香江控股的重仓之地，然而尴尬的是，天津项目去化堪忧。

财报显示，2019年香江控股在天津的规划计容建筑面积最多，为147.73万平方米，但可供销售面积却仅为21.1万平方米，已销售面积仅10.72万平方米不足规划计容建筑面积的10%。

去化缓慢加速了天津项目的业绩承诺兑现危机。

事情要追溯到2017年12月，香江控股从大股东南方香江集团手上以62倍的溢价，即25亿元的价格接盘了森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业3家负债累累的公司65%的股权。

根据天津这三家公司当时的承诺，2018-2021年必须累计完成共11.7亿的净利润。如期末减值额大于标的公司盈利承诺补偿金额，南方香江集团需以现金对上市公司给予补偿。

根据德勤华永会计师事务所出具的专项说明，2018年度与2019年度，森岛宝地累计净亏损2766.64 万元，森岛鸿盈累计实现净利润1.44亿元，森岛置业累计净亏损7191.7万元，合计净利润约为0.44亿元。

时间过半，但这三家公司获得的净利润仅为当初承诺额度的3.8%。

商贸物流连续三年萎缩

刘志强翟美卿夫妇早年依靠家居连锁经营起家，1990年创立香江集团。2003年，香江集团借壳上市。

上市超过20年的香江控股，曾经也辉煌过。香江控股率先在行业推出了大规模仓储式经营模式，还凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在地产界一举成名，之后便涉足金融投资，形成了一个涵盖房地产、家居、金融、资源能源、物流商贸的商业帝国。

预测到国内房地产市场可能“降温”，2015年香江控股收购香江商业等公司100%股权，藉此正式踏上“去房地产中心化”的转型征程。将过去以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅的经营重点逐步转向以商贸物流地产开发销售及运营为主。

对此，香江控股曾表示，交易完成后，香江控股可以借助香江商业的品牌和渠道优势切入家居流通等商贸运营业务，香江商业也可以借助香江控股专业的商贸地产平台降低运营成本，提升其盈利水平。

公开资料显示，重组涉及的成都项目计划投资170亿元，香河项目200亿元，南京湾项目600亿元，长沙项目500亿元，总投资达1470亿元。

彼时，有投资人士分析，香江控股当时所有家底不超133亿元，就算每年有百亿元不到的营业收入，也很难完成如此巨额的投资，所谓的“全球家居CBD”布局，很可能是给投资者画了一个饼。

乐居财经查阅财报发现，商贸流通业务却始终未能担起转型破局的重任，营收连年下滑。

2017年和2018年，商贸流通业务的营业收入分别为17.32亿元、13.83亿元。进入2019年，该业务继续萎缩，营业收入仅10.92亿元，同比下滑21.04%。

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相应地，该业务占总营收的比重也呈现下滑的趋势，近三年占比分别为40%、33%及22%。

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