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北京限竞房面面观:几家欢喜几家愁 开发商各展所长

“您是从另一个项目来的吧?”近日,当笔者走进北京市丰台区西四环外的限竞房项目(“限房价、竞地价”商品房项目)——橡树澜湾的售楼处,销售人员小孔一边问一边解释道,“来看项目的客户大多也会去看旁边的国风长安项目。两个项目距离很近,均限价为每平方米54378元。客户会再三比较,观望的也不少。其实,国风长安项目开盘早、现在也卖得差不多了,所以并不完全是我们的竞争对象,我们的房子也不愁卖。”销售人员的话透露出了目前北京市限竞房市场的大致情况:开盘时间对项目去化影响较大;随着限竞房项目入市节奏加快,购房者的观望情绪愈浓。

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橡树澜湾楼盘模型

几家欢喜几家正愁。与橡树澜湾的“不愁卖”形成鲜明对比的是房山区良乡镇的某限竞房项目。据销售人员介绍,项目于去年6月开盘。去年9月,项目限价每平方方米38994元,最高不超过每平方米41000元。7个月后,房价降至每方米37000元,还有多个户型和多个楼层可以挑选。

目前,北京市的限竞房项目大多集中取得商品房预售许可证、集中入市,同区域竞争激烈且多是90平方米以下二居、三居的刚需户型,去化压力较大。

限竞房成市场主流

2016年9月,北京市推出“限房价、竞地价”的住房供应新模式,对项目的均价予以事前限定,并且要求购买后5年不得出售。如:2016年10月底出让的海淀区永丰产业基地3宗地块,限价为5.34万元/平方米。此后,北京市的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。

根据诸葛找房的数据,2018年,在北京市成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房地块或共有产权住房地块,仅有1宗为商品房住宅地块。

根据北京中原地产的统计,过去3年,北京市共出让92宗限竞房地块,到目前为止仅有300万平方米入市,预计还有590万平方米未入市。粗略估算,今年入市的限竞房有望超过6万套。

数据显示,今年第一季度,北京市成交的22宗经营性用地均为住宅用地。其中,限竞房地块9宗,面积145万平方米,占比51%;共有产权房地块10宗,成交面积97万平方米,占比34%。

但是,限竞房项目并未像预期一样热销。中原地产研究中心的统计数据显示,截至今年3月底,北京市累计入市的限竞房41个项目,提供住宅合计2.65万套。截至目前,只有6630套完成网签,仅占25%。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,“目前,限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房本质上还是商品房,只不过在土地拍卖的时候就已经确定了最高售价和销售均价。从近两年上市的限竞房来看,拿地的时点大都是在2016年末到2017年中。这个时段,北京楼市较热、房企拿地热情高,造成土地成本相对较高且销售价格难有大幅下降空间。”

“限竞房项目集中大量上市虽然带来短期内供应增量明显,但不利于整体快速去化。”张波透露,“够本就先走量”或许是今年不少限竞房项目不得不采取的销售策略。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,抛开品质、区位、价格等因素,限竞房项目遇冷反映出北京市新房供大于求的现状。新房市场将进入买方时代,这也是楼市调控的必然结果。

“限竞房在一定程度上能倒逼开发商更注重产品竞争力,也有利于市场筛选出真的刚需,真正落实‘房住不炒’。”中原地产首席分析师张大伟坦言。

市场冷热不均、分化明显

“有些项目,在开盘时的认购量还可以,但是在签约阶段就会出现不少购房者退房的情况。在这种背景下,开发商要么进行价格促销,要么在产品上做‘加法’。”合硕机构首席分析师郭毅表示,目前,在北京市房地产市场上,除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外,绝大部分限竞房项目的销售状况远低于企业预期。

“区位是影响限竞房热度的首要条件。目前,成交好的限竞房项目大都位于城市核心区域或热点区域。成交缓慢的项目绝大部分位于五环周边。此外,在限竞房集中区域,项目同质化现象严重、竞争激烈,加剧了区域内项目的去化难度。”张波表示。

为了进一步保障刚需,不少限竞房地块执行“7090”政策,即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积的70%以上。目前,北京市已入市或待入市的限竞房项目的户型大部分为90平方米以下的两居或三居刚需小户型。

在成本和利润的双重压力下,为快速占领市场,限竞房项目多以毛坯或简装的方式交房。如:中铁诺德逸府于2018年11月拿地,2019年2月确定名字;中海云熙在2018年8月拿地,12月开盘。

从入市项目的市场表现看,分化趋势明显,部分限竞房项目已接近售罄,部分限竞房项目去化还不足2成。

“橡树澜湾一期在开盘当天就卖完了。”橡树澜湾的销售人员告诉笔者,“虽然项目没有样板间,但是依旧卖得很好。”

尽管是工作日,橡树澜湾的售楼处里依然有不少看房人。据悉,今年3月25日,橡树澜湾一期开盘推出575套房源,共有870组选房客户现场手机选房。其中,最抢手的是90平方米的三居户型,去化率达到97.4%,销售额总计约为28.8亿元。

销售员补充道,二期本来预计4月20日左右开盘。但是,由于商品房预售许可证还没下来,目前仍在蓄客阶段。

今年3月、4月,北京的限竞房项目大量入市。区域之间、楼盘之间、甚至同一项目中别墅与刚需高层住宅之间的去化情况冷暖不一,分化正在加剧。

开发商花式推销限竞房

限竞房项目从拿地开始便考验着开发商全流程的市场敏锐度、产品打造能力、口碑宣传度等。

“五环内可以竞争的新房很少,加上每平方米54378元的限价,我们的项目具备区位、价格和口碑等多种优势。”看到购房者在4种户型面前犹豫,橡树澜湾的销售人员分析起各种户型的优缺点。90平方米的三室两厅,主卧朝南、三面采光通风、明厨明卫,大小适合刚需家庭,卖得最好。缺点是只有主卧朝南、最小的客卧只有6平方米左右、价格相对贵。在两室两厅户型中,83平方米的A1户型只有一间主卧是朝南的;88平方米的B1户型虽然起居室和主卧都朝南,但是窗户少。140平方米的四室两厅,主卧和起居室都朝南,适合二胎家庭一步到位,但两个卫生间都是暗卫。

“4个户型都有优点和不足,但是所有的户型都是南北朝向。更重要的是,项目位于西四环边,未来升值空间可观。”销售人员说,“大开发商电建地产和华润置地也是项目的一大卖点。物业费4.9元/平方米,高于市场水平。很多客户一开始还担心限竞房的物业费太低,入住后会出现因小区维护不到位而影响居住品质的情况。”

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丰台区销售同样火爆的还有国风长安限竞房项目。2月18日,开盘当天去化85%。4月25日,笔者致电售楼处,销售人员告知仅剩几套72平方米的小户型房源。位置较偏的山屿湖限竞房项目虽然在五环外,但是位于海淀区,具有较好的区位优势。3月18日开盘当天,该项目推出的192套房源就销售一空。

按照“限房价、竞地价”的要求,为获取最大利润,开发商大多将限竞房项目中的别墅进行紧凑或减配设计。以合院别墅项目为例,别墅的面积虽然有200多平方米,但是分为上、中、下三层,平均一层面积仅有60多平方米。此外,向地下“要面积”也是开发商的常规做法。

从区域上看,朝阳区的限竞房项目主要集中于孙河板块,两居、三居、叠拼联排户型主要针对改善型群体。顺义区的限竞房项目主要针对东北部改善群体。海淀区的限竞房项目集中于北清路屯佃地铁站周边。石景山区的限竞房项目主要集中在五里屯板块,距离地铁远。丰台区的限竞房项目分布相对松散,同质化严重、竞争激烈。房山区位置较远,去化压力普遍较大。大兴区是近年来限竞房项目供应量最大的区域。昌平区的限竞房则供应较少。

“从价格上看,随着限竞房项目供应量不断增加,区位属性不好、去化难度大的项目有可能开展‘价格战’。”张大伟表示。

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