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房产市场

  房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,也是房屋商品交换关系的总和。
  房产市场流通的房产,是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。
  狭义的房产,是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产;
  广义的房产,是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产,亦包含相应的土地使用权在内。  从交易对象区分,房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。
  住宅市场是房产市场的主体,根据住宅的档次,可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。
  非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。  房产市场具有以下一些主要特点:
  (1)房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性
  由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房产在各个区域间的需求情况各不相同,房产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在,土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
  (2)房产市场交易对象和交易方式的多样性
  房产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式。
  (3)房产市场消费和投资的双重特性
  由于房产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。
  (4)房产市场供给和需求的不平衡性
  房产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。
  (5)房地产市场与股票市场的一个重要区别在于,房地产市场不是一个全国统一市场,而是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔,各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异,决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样,直接调节区域性的房地产市场。
  (6)房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地,它通过土地供应和城建规划,把住房发展纳入其中,从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售,几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然,对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。  房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制,及时实现房产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

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