![不动产信托(图1) 不动产信托(图1)](http://a4.att.hudong.com/00/69/01300000246973123375694947415_s.gif)
概念
![不动产信托(图2) 不动产信托(图2)](http://a0.att.hudong.com/43/15/01300000246973123390151866331_s.jpg)
在不动产信托中,通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务,如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营,代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税,代修房屋、代付水电费、代办法律手续,此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中,受托人处于中介地位,一般不承担债权、债务的经济责任。
种类
![不动产信托(图3) 不动产信托(图3)](http://a1.att.hudong.com/77/72/01300000246973123375721240473_s.gif)
房地产信托(又称为建筑物信托)是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类:一类是专业银行设立的房地产信托机构,另一类是专业性的房地产信托投资公司。
土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益,把土地委托给信托投资机构,信托投资机构按信托器契约的规定,筹集建设资金、建造房屋、募集租户,对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租,把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者(受益者)。土地信托可分为租赁型和分块出售型。
发展![不动产信托(图4) 不动产信托(图4)](http://a3.att.hudong.com/47/70/01300000246973123375701706563_s.gif)
第五次整顿从1999年广东国投破产开始,到2002年6月中经开倒闭结束,历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家,混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿,化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险,更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目,使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。
1998年,中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务,不过随着中国信托第五次整顿的结束,各大信托机构纷纷调整自己的业务,逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日,第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日,上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售,这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品,产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年,每份信托合同金额不低于人民币5万元,预计收益人获得的年收益率达4%(每年支付收益,期满归还本金)。而同年9月份,北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托,到2003年9月,中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下,房地产信托一时成了“准产业基金”,受到房地产业界的追捧,同时也为绝大多数信托公司看好。
意义![不动产信托(图5) 不动产信托(图5)](http://a1.att.hudong.com/84/70/01300000246973123375705847323_s.gif)
1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理,需要有相当的专业知识,如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人(即业主)本人亲自管理和处理,由于知识水平所限,极易蒙受损失。通过不动产信托方式,信托机构有专业人才,经验丰富,同时规模大、信誉卓著,办事方便可靠,就能免除上述风险,收到较好的效益。
2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用,在其土地上新盖或增建建筑物,但资金缺乏。此时,可将其原有土地或土地使用权,以抵押的方式,作为担保物,发行不动产债券。
3、提供信用保证,实现不动产的销售。在不动产的销售过程中,如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解,就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人,并从受托人处获得融资或信用担保,就能最终实现不动产的销售。
特点
![不动产信托(图6) 不动产信托(图6)](http://a0.att.hudong.com/12/72/01300000246973123375728407875_s.jpg)
1、确保产权移转,避免遗产纷争;
2、专业管理经营,如出租、出售、开发;
3、财产的独立性,不得强制执行;
4、享受经营收益,保障生活。
需求对象
1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。
2、身体或心理上有障碍无法亲自处理期所有不动产相关事务的人。
3、土地所有人欲进行开发计划。
4、其它特殊不动产规划目的。
虚拟案例
![不动产信托(图7) 不动产信托(图7)](http://a3.att.hudong.com/02/16/01300000246973123390161604130_s.jpg)
信托机构:建议张先生运用信托规划,将店面成立不动产信托,规划在若干年后将店面赠与给子女,信托期间仍可由信托专户中领取部分租金做为生活零用所需,其余将于信托结束后边同店面一并移转子女,而现在及未来都不用缴赠与税,且信托期间有契约保障,张先生对店内扔拥有掌控权,万一发生紧急状况,需要处理店面或子女不孝顺,张先生可随时解除信托,收回店面。如此,既可节税又能掌控财产权。
参考资料
[1]书夫曼 http://www.shufuman.com/book1907040/
[2]图书城 http://www.tushucheng.com/book/1257707.html