德迅网德迅网德迅网

自动估值模型

优缺点

优点:相比传统的房地产评估手段而言,AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客观的优点。这不是说尽职的、技术高超的鉴定者缺乏一致性和客观性。但是一个AVM能够显著地节省估价的时间并减少与传统评估过程有关的成本。

缺点:主要有三个:首先,它们要依赖所使用数据的精确性、综合性和时效性。其次,AVMs不能用来决定物业的物理状态和相关的市场表现。第三,AVMs永远不能把一个经验丰富的评估师的知识与判断具体化。

所以,AVMs适用于一个有相对充足当前数据,物业所处地区相对同质且物业的情况和市场表现相对典型的环境。当数据不足够、地域环境复杂且物业与平均状况和市场表现有显著差距时,AVMs作用就发挥不出来。

因此,最关键的是AVMs的使用者能设计一个合适的使用和执行策略,以便判断贷款的整体信贷风险,并能反映出所使用AVMs的特殊优缺点,特别是物业数据能够支持这些产品。

类型 自动估值模型(图1) 物业数据管理 自动估值模型(AVMs)有三种主要类型:指数模型、偏好模型和混合模型。简介如下:

指数模型,也叫价格指数模型,只需提供销售数据,不需要物业特征。需要采用“重复销售”的回归分析,并需要一个先前的“价格点”来启动运行。这些模型可靠性令人怀疑,因为它们对物业设定了众多的假设条件,却没有提供依据。例如,假设物业的特征自上次销售后保持不变。

偏好模型决定于物业特征。它们针对具体物业(取决于物业位置);需要物业的特征数据以及比较数据;提供了假设的依据;以规则为基础;并提供了统计评估。像指数模型一样,它们也需要有一个先前的价格点来启动运行。这些模型的局限性在于,依赖于一个严格限定的地理区域内的最近销售的数据,而在某些国家只有部分有限的数据。它们也有指数模型同样的弱点——包括假设物业特征保持不变。

混合模型把指数模型和偏好模型的特征结合起来,涵盖了销售数据、物业特征分析、可比销售、以及估税模型。许多卖者,包括房利美都向使用多种手段的AVMs模型转换。

以上是AVMs的简要介绍,有一种说法认为:使用AVMs的主要目的是要设计一种解决方法,并使其服务于所有的贷款发放人的业务和竞争需要,并有利于客户。这样才能更好地解决困难,减低费用,并帮助所有人拥有自己的房屋和租住可负担房屋的机会。

实用监管

自动估值模型(图2) 风险评估 银行使用(Bank usage)
OCC监管下的银行普遍使用AVMs至少五年了。大部分国家银行将这些模型作为发放住房信贷时的初步(“第一眼”)评估工具。银行倾向于使用AVMs是因为它们比传统的评估手段更迅速和便宜,并能支持自动发放功能。

OCC的关注点(OCC concerns)
在估价单个物业时不准确(Theyare imprecise)。与评估指引不符。AVMs是在相互鉴定/估值指引(12CFR34中没有明确的表述)后引入的模型,且模型不能针对物业的实际情况进行处理。对OCC监管大型银行的相关业务的审定工作需要改进。此点在OCC2000-16公告中有详细描述。贷款人对AVMs只有基本的了解。模型分析的资源有限、缺乏准确的方法,对“置信评分”(CONFIDENCE SCORES)概念的理解混乱。

AVM数据被用于确定信贷敞口。多数银行的放款矩阵使用信用评分和抵押率(LTV)决定最大的信贷敞口。于是许多银行就积极地采用最大的抵押率。AVMs是在房地产价值快速攀升的阶段开始采用的。银行依靠市场升值来抵补模型的不精确性;AVMs从未在稳定或下跌的市场中被检测过。AVMs造成信贷风险增加。不够精确的工具以及对借款人还款能力有限的分析,等于是增加了信贷风险,从而带来更高的违约损失(LGD)。

使用AVMs的银行采取的行动
针对OCC对AVMs的担心,大银行采取了以下行动:修改信贷政策来“解决(frame up)”这些监管问题。几家大银行进行押品价值审核,然后讨论OCC的担心并对解决确认中存在的缺陷找出办法。加强检察员对使用AVMs问题的意识和培训。与风险分析部门(RAD)通力合作以便加深对使用AVMs有关风险的了解。RAD参与了主要的检查。保证将来会有个住房顾问来强调对AVM评估的需求,以符合相互鉴定指引和OCC的2000-16号公告。 社会效应

对AVMs的学习过程是事先从监管刊物中得知的,监管部门正在关注、研究并准备针对该模型的弱点提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、谁在用、怎么用以及其优缺点;之后了解到该模型已被广泛使用了五年,使用者评价是积极的,AVMs已经被视为是一种先进、科学的风险管理模型。银行业人士在接受一个新的管理模式、开发一个新产品、制定一个新政策时,首先要从监管的角度搞清楚,认识监管规定和监管的看法。因为符合和遵循监管要求,是当今商业银行经营需要满足的最基本要素。监管要求所包括的已经不仅是像《商业银行法》这样的法律、规章和标准,也不应该只有法律和政府规章,还应包括立法者和监督人颁布的主要法规、法条和指引、市场公约、行业协会制定的行为守则以及适用于银行内部员工的内部行为守则。

[1]

德迅网 » 自动估值模型
免责声明:本文由网友提供互联网分享,不代表本网的观点和立场;如有侵权请联系删除。