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房子未来还有投资价值吗

  大家好,我是蒋老师,我们投资房产的目的是什么?是不是让自己的钱不贬值,但事实上,绝大部分人的钱,都会贬值。怎么判断呢?

  因为通货膨胀的年利率是14%左右,只要你的投资回报率低于14%,你的钱都在贬值,你的钱都会被富人收割。

  把钱存银行定期理财,年回报率大概在4%-5%,显然是在贬值。

  把钱投资股市,回报率不确定,有可能亏,有可能赚,这里存在高风险。

  但是把钱用来投资房子,大概年回报率是多少呢?

  我告诉大家,如果你投资房产,在一些热门城市,常住人口增长快,经济发展快的大城市,年回报率是可以超过通货膨胀的利率的,所以,只要买对了城市,买对了地段,你的钱就不会贬值。

  那哪些城市房子未来有投资价值呢?

  我的观点是,未来只有5%的城市还具有房产投资价值,请注意,这里是投资价值,而非居住价值。那么95%的城市,不具备投资价值,因为涨幅无法抵御通货膨胀。

  我国大概有663个城市,包含直辖市、副省级城市、沿海开放城市、经济特区、省会城市、地级市和县级市。那么真正有投资价值的城市,只有不到40个。这些城市,我把投资价值分为4个等级:

  第一等级:深圳、北京、上海

  深圳是目前全国房价最高的城市,每平米均价超过7万。那在深圳买房,未来的投资年回报率是多少呢?我不知道,未来的事情无法预知,但是我知道,过去10年时间,深圳每年的房产回报率超过了17%,高于通货膨胀。

  而且深圳对比北京和上海,以及其他大城市,深圳房子有一个显著的特点,别的城市每隔5年会出现一次横盘或者微跌的趋势,但是深圳没有,深圳的房子只有涨得快和涨得慢,不存在下跌。

  其次,北京和上海,两座城市拥有全国最好的资源,所以,未来还会有更多购买力高的人群,向北京和上海集中,外团王兴说过一句话,创业者把公司选在北京,已经成功了三分之一,因为创业最缺人才,而北京是中国人才的摇篮。

  上海,城市资金总量仅次于北京,千万净资产人数,也仅次于北京,上海的经济辐射能力,在全国排第一位。上海不仅吸引中国的有钱人,也同样吸引着国外的有钱人,所以,上海的房产价值,在中国也是第一方阵。

  第二等级:强省会城市、直辖市

  广州:全国最强的省会城市,常住人口超过1500万,常住人口增量多年排名全国第二,广州是一座综合实力很强的城市,文化、交通、教育、经济、外贸、科技各个方面,360度无死角,每年有大量年轻人来广州创业,所以,广州未来房价抗跌性也是非常强的,大概率会跑赢通货膨胀。

  杭州:新经济拉动了杭州的巨变,2019年杭州常住人口超过深圳,成为全国最吸引人才的城市,因此杭州这几年房价开挂,中心区房价,杭州几乎与广州看齐。而未来根据杭州的发展与定位,城市经济会出现持续利好,所以,杭州房价也是持明显上涨趋势。

  同类城市还有成都和武汉、南京,以及直辖市重庆。

  第三级:发展潜力大的省会城市,以及沿海发达城市

  这里面包含了苏州、郑州、长沙、西安、合肥、济南、福州、厦门、宁波、温州、佛山等城市。

  比方说苏州,紧靠上海,经济发达,就业岗位多,大量人口涌入,房价肯定会上涨。再比如郑州,省会城市,国家中心城市,经济辐射一亿多人口,城市常住人口超过1000万,基本面都非常不错,所以房价也会涨。

  西安和郑州的情况差不多,长沙房价现在处于低估状态,福州和厦门现在房价都处于高位,但是福建有钱人多,购买力强,喜欢在家乡置业。宁波是中国非常强的沿海发达城市,不管是资金总量还是常住人口增量,在全国都位居前列,发展前景好,房价肯定跑赢通货膨胀。

  第四级,环一线城市,区域副中心城市、独特资源稀缺型城市

  惠州、东莞、燕郊、北三县、南通、昆山、嘉兴,这些都是环一线城市。

  徐州、襄阳、芜湖、岳阳、洛阳、柳州,这些属于省域副中心城市。

  三亚、桂林、张家界、九寨沟、这些属于旅游城市。

  这类城市,不能说房价一定会涨,但是它们有各自的价值属性,环一线城市,会受到一些城市的资源外溢,以及一些购买力不足,选择退而求其次的购房者,所以,房子有一定价值。在加上未来轨道交通的快速发展,融入一线城市半小时经济圈,那么环一线城市房子就能形成居住价值,所以有一定的投资价值。

  省域副中心城市,说白了,就是有一定的经济辐射能力,能吸引周边的城市和县、乡镇人群聚集,所以,具备一定的抗跌性,但是不建议高位买进。

  旅游城市,投资价值属性偏弱,风险高,但是可以出租,民宿等等,相比四五线城市,有一定投资优势。

  总结

  投资房产实际上就是选对城市和选对地段,除了以上四种类型的城市,其他城市不建议考虑,刚需自主除外。

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