刘波：“万科人”在信城不动产创业两年

观点地产网

2019年04月13日 09:14

近期，2019观点年度论坛在深圳前海开幕，在参加完主题论坛之后，信城不动产创始合伙人刘波在一楼大厅的沙发上，接受了观点地产新媒体的采访。

信城不动产成立于2017年1月，是原万科集团副总裁兼深圳万科总经理周彤离职后创业的结晶。和这位职业经理人一起创业的，还包括两位深万副总经理刘波、张酹在内的一个大团队。

创业两年，刘波并不忌讳谈及老东家万科。他坦承，除了要配合现有业务战略做出调整，在企业文化、治理以及组织框架上，信城不动产都基本沿用了深圳万科原有的工作方式。

变化其实埋藏在更深的层面，无论是在主题论坛发表意见还是在接受采访时，这位曾经负责投资拓展业务的前万科人都有提及老东家与新公司的差异：

“万科平台大、团队大，容错空间也大，而在新的平台，每一单（生意）都不容许出现差错，每个项目都有不同投资人，不能通过一个项目（的成功）掩盖另一个项目的失败。”

他的个人心境与自我价值追求也发生了变化：“以前是在一个平台上发挥价值，但是自己创业之后，这已经不是一份工作，而是一份真正的事业。”

不过，在这份事业的背后，除了外界熟知的原万科周彤团队作为操盘手，还有国内知名不良资产处置商——中国信达作为战略投资者。从目前的持股来看，信达间接全资子公司持有信城不动产37%的股权。

刘波介绍，在公司整体层面上，信达只是战略管控，把控公司重大决策、参与公司风险管理，并不会介入日常具体运营决策中，但在项目层面，如果信达的资金介入，信达的投后管理团队就会对项目采取强管控，“具体的事项都需要去跟信达做一些沟通和汇报”。

事实上，作为信达参股的地产平台，除了获得强大的金融支持与商誉背书外，信城不动产在业务上与信达也有着千丝万缕的关系。

官方介绍称，信城不动产业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理领域，致力成为集资产运营、基金管理、建造开发于一体的地产价值平台。刘波解释称，信城不动产主要还是围绕信达不良资产处置的主业，对存在问题的资产进行处理，包括项目的投资、开发与退出。

“我们不会在公开市场拿地，也不会通过与政府签订协议拿地。需要处理的项目往往是有问题的，包括产权诉讼、经济纠纷或是存量低效资产、项目资金流动性障碍等一系列问题。”他表示，信城不动产最终的目的仍然是通过升级改造，盘活资产，创造真实价值。

这并不是一条传统的开发道路，与周彤、刘波在万科多年熟悉的“拿地—开发—卖楼”模式截然不同。“地产开发到了一定阶段，如果只是通过传统招拍挂的拼杀，很难涌现出一个新的有竞争力的团队。”

刘波同时认为，初创企业一定要在某一个端口找到自身的竞争力，才能有立足之地。“信城不动产有相对较强的投融资能力，也有一定的开发能力，两者结合，所以选择了相对比较窄的领域。”

对于投融资与开发能力相结合的创业探索，信城不动产将首个项目放在了上海。观点地产新媒体了解到，2017年正式成立的三个月后，信城不动产以24.3亿元拍得“上海三林城市商业广场”项目,溢价率约为31%。

资料显示，该项目地处浦东三林板块核心位置，由甲级写字楼、商务酒店和大型购物中心组成，占地面积约4.2万平方米，建筑面积约16万平方米，商业面积约为8.3万平方米。

这是一个老旧的商业项目，尽管早在2010年就已开业，但因经营不善、业态调整等多方面原因，经营效果并不理想，信城不动产拿下之后，进行存量升级改造，并将改造后的商业广场交给印力管理。

截止2018年底，信城不动产已获取项目13个，布局深圳、上海、苏州、长沙等一二线中

心城市，业务类型涉及住宅、商业、写字楼、产业园区等各类不动产业态，总投资金额逾200亿元。

2019年4月最新消息也显示，信城不动产参股的深圳市信城盈合房地产有限公司，正式成为深圳光明区光明街道伶伦提可乐旧工业区城市更新项目的实施主体。观点地产新媒体了解，该项目用地面积3.76万平方米，计容总建面15.43万平方米，开发用途包括住宅、商业、办公、酒店等。

对于未来的发展，刘波指出，地产行业今年将延续前两年资金面偏紧的形势，地产类不良资产也将依然有很多的机会，“信达对我们的期望是，2019年要围绕不良资产主业，积极推动业务发展。”

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