刚刚在业绩会上重申要“当好农民种好地”的万科，转头就在资本市场上进行了一波大操作！

老大不好当，高处不胜寒

3月28日早间，万科企业股份有限公司公告宣布，于年3月27日交易时间结束后，该公司与配售代理就配售262,991,000股新H股订立配售协议，配售价为每股H股29.68港元。

从发行价格来看，较万科企业3月27日收盘价31.250港元折让5%，较30天成交均价折让3.4%，配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，这也是今年以来香港资本市场规模最大的再融资。与大部分上市公司配股融资后股价应声下跌不同，万科当天开盘即上涨，最高时涨幅超过5%，也从侧面反应资本市场对其此次增发的看好。

另一方面，也有部分投资者认为，在万科净负债率不到40%的情况下，却选择通过增发股份的方式来融资将稀释中小股东权益。不过，实际上在去年6月举行的股东大会上，万科就曾明确提出拟配发H股新股。

彼时董秘朱旭表示，万科香港H股流动性非常低，只有11.9%，300多亿，所以市值在港股中非常小，流动性不是特别好，国外大的基金想投资万科H股，苦于流动性很差，买不到什么样的股票，因此他们多次建议增加港股的流通性。同时，香港H股原则上流通性不能少于25%，但由于万科当时是B转H，所以只有11.9%，当时特批不能低于10%，一旦低于10%，就会有退市的风险。

据了解，截至此次增发前，万科H股的公众持有量只11.91%，相比去年年中的股价，随着近日内房股的持续上扬，虽然有所折价，但万科此次增发的股票价格也处于高位。

但值得注意的是，在刚刚发布的2018年年报中以及深港两地的业绩会上，郁亮都再次强调了房地产未来面临的高度不确定性，更当众感慨“老大不好当，高处不胜寒”。数据显示，2018年万科实现营业收入2977亿元，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

横向对比，2018年碧桂园营业收入约为3790.8亿，同比增长67.1%，全年净利润485.4亿元，同比增长68.8%。恒大2018年则录得净利润722.1亿元，增长达到106.4%；归属股东净利润增长超过5成，实现373.9亿元。显然，无论是在营收、利润数据上，还是增速表现上，“老大”万科都更为保守。

另据张旭透露，2019年制定6000亿元住宅业务销售回款，较2018年增幅仅有3.4%。此外，2019年万科预计现有项目预计新开工面积3609万平方米，预计项目竣工面积3076.6万平方米，其中竣工面积增速11.6%，较2018年实际竣工增速（19.8%）下降逾8个百分点。

为此张旭用回款“不能比去年差”这样的词汇来为2019年下定调，足见这家房企龙头对今年形势的谨慎预判。由此，尽管负债率低，但在亟需保证现金流的地产行业，万科该笔增发对其而言也是一次有力补充。而相比于高速扩张，对当下房企而言，更多是在“储粮过冬”，包括现金和土地。

所得款项净额用于偿还境外债务性融资

4月7日，万科发布公告称，公司已于4月4日以每股29.68港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发总数为2.63亿股的新H股，配售净额总额约77.8亿港元，所得款项净额用于偿还境外债务性融资，不会用于住宅开发。

这次交易成为今年以来香港资本市场迄今规模最大的新股融资。国际评级机构标普认为，此次融资将小幅改善万科的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。据万科2018年财报显示，截至2018年底，万科共担负着1.29万亿元总债务，负债率高达84.59%。万科2018年财务费用同比大增189.05%，其中利息支出同比增长72.34%至141.46亿元。

有记者注意到，不只万科，包括融信中国、首创置业、中国奥园等房企都在资本市场寻求股权融资，配股正是它们看好的方式之一。今年以来，上证指数大涨近20%，房地产板块随大市上涨幅度超过25%，很多地产股价格出现持续上涨，给开发商高位融资提供了“窗口期”。

但并不是所有的配股融资都能成功，也不是所有的房企都适合配股融资，稍有不慎就可能导致股价下跌、市值流失。

配股增发者增多

“在市况较好、股价上升的趋势下采用股权融资比较合适。特别是伴随着3月末房企年报的集中披露，房地产板块个股涨幅尤为明显。即便以后价格下跌，大股东也可以选择增持来稳固自己的股权份额。”一位地产分析师说道。

万科配股公告显示，本次所发2.63亿股占万科已发行H股及全部现有已发行股本约20%及2.38%，且分别公司经配发及发行配售股份扩大后之全部已发行H股及全部已发行股本约16.67%及2.33%。

从万科3月28日配发发行价来看，较3月27日收盘价31.25港元折让5%，较30天成交均价折让3.4%，配售所得款项净额总额预计约77.8亿港元。与大部分上市公司配股融资后股价应声下跌不同，万科当天开盘即上涨，最高时涨幅超过5%，也从侧面反映资本市场对其此次增发的看好。

实际上在去年6月举行的股东大会上，万科就曾明确提出拟配发H股新股。彼时万科董秘朱旭表示，万科香港H股流动性非常低，只有11.9%，300多亿（港元），所以市值在港股中非常小，流动性不是特别好，国外大的基金想投资万科H股，苦于流动性很差，买不到什么样的股票，因此他们多次建议增加港股的流通性。

“这次配售有助于增强公司的资本基础以及财务状况，符合公司稳步降杠杆的安排。”融信中国方面表示。其实，房企配股的动机十分简单，就是为了在不稀释股东权益又不提升负债的情况下融资，当然也不排除企业为了扩大股本规模进行的配股。

降负债之压

不过，在金融行业，流传一个‘逢配必跌’的魔咒。

“就基本逻辑而言，配股行为会扩大总股本规模，引发股价的下跌甚至是总市值的下降，是持股人和实际控制人都不愿意看到和接受的。所以股价上行以及市况相对乐观，才会形成配股融资的‘窗口期’。”柏文喜表示。

而且，“股权融资成本也高于债权融资成本，一般企业只有债权融资成本较高时才会考虑股权融资。”地产分析师表示。

降负债是房企难以迈过的坎，即便是标杆大房企万科也不例外。万科2018年年报数据显示，去年万科实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%，与2017年增速相比分别下降17.7个百分点和30.8个百分点，且均为2013年以来的最低增长水平。2018年万科归属母公司的净利润为337.73亿元，同比增长20.39%，低于营业收入22.55%的增速，与2017年净利润增速相比低了13.05个百分点。