前不久，宇通绿都地产的合伙人冯劲义、周德康、赵男男在上海召开了“THE THREE”发布会，发布会有点像三个人的脱口秀，冯劲义讲宇通绿都和创业，赵男男讲模式与平台，周德康讲项目和产业，从头至尾干货满满，掌声不断。

　　有“龙湖男人帮”之称的冯劲义、周德康和赵男男此次一同创业，可谓强强联合。在创业之前，冯劲义是升龙地产前总裁，年薪1295.3万，逼近万科郁亮。周德康是俊发地产CEO，年薪2000万。新华都地产总裁赵男男薪资也绝不会低于千万级。如此5000万身价的明星阵容，犹如巴萨、皇马、拜仁一起打江山。

　　那么这三个地产大亨，为什么要联合起来创业呢?他们的商业模式和未来目标又是什么?下面则是发布会现场的一些问答摘要，让我们在其中一探究竟。

　　问：三个人年薪都超过5000万了，为什么还要创业?

　　赵男男：有一天，发现自己的脾气比我的领导还大，所以只好创业(笑)。人生重大的决定都是冲动之下做出来的，这事除了结婚还有创业，我特别愿意跟自己喜欢的人在一起，只有创业才有这样的选择权利。

　　问：今年很多地产职业经理人都跳出来创业了，但做得风风火火的不多，你怎么看待“创业”这件事?

　　冯劲义：首先，创业一定有坚定的信心和信任，这是我们三个人走到一起的共识。其次，创业一定是要成就一番事业的，如果成就不了，那它仅仅只是一份工作罢了。

　　举个丁祖昱跑步的例子，丁祖昱刚开始跑的时候勤学苦练，他把跑步当成工作，取得个人成就感，在朋友圈炫耀成绩。又过了一段时间，丁祖昱开始组织各种跑团，让易居沃顿的学员加入，甚至在他准备要出版的一本书里，也会通过文字把更多的人带入跑步这项运动。到了这个阶段，丁祖昱已经是把跑步作为事业在经营了。他的事业不一定是赢利的，但他的事业和工作区分开了。

　　我们组建这个团队之初，也一直在强调大家不是为了找这份工作而来的，而是为了创业干大事业来的。

　　问：大家最关心的其实是，你们创业要干的是什么事?

　　赵男男：我们三人将以合伙人的身份，把宇通绿都地产打造成一个包含地产开发、金融不动产、客栈运营管理的大平台。同时，绿都地产还将被打造成一个创业孵化器，我们是带有孵化功能的黑石。

　　问：介绍一下宇通集团和绿都地产，它们吸你们仨的地方在哪?

　　冯劲义：宇通在民族工业当中是非常有影响力的一家公司，按照我们自己的统计，全世界每跑十辆车里面有一辆车是宇通的，我们的销售额占到整个行业的40%，生产规模占到30%以上。整个宇通集团的利润是全国行业利润的80%。这个行业一年如果有100亿的利润，其中80亿是宇通赚取的，它是一家非常了不起的公司。而绿都作为宇通的子公司，历史也是很长的。2002年进入房地产行业，2015年生产规模75亿，跟很多大公司比起来，一个项目的规模都到不了。但走进这家企业后，他的企业精神让我们知道了什么叫真正的匠人文化。

　　问：与宇通、绿都的合伙形式是怎样的?

　　冯劲义：宇通和绿都充分对我们授权，我们以合伙人的形式组成管委会，用管委会形式对绿都进行管理，包括事业部层面，跟责任制差不多的形式，可能比那个更刺激一点。

　　问：一家小型房企有一个明星职业经理人就够了，但绿都找了三个。

　　冯劲义：现在的绿都根本不需要我们三个人，但我们都来了，是想把大绿都平台做起来。我们的梦想是成为一个核动力的航空母舰，既有空间的打击能力，也有水上的攻击能力，同时还是一个非常恐怖的后方，做成这样的一个战略平台。

　　问：新的大绿都战略平台包含了什么内容?

　　赵男男：这个平台由三个主要板块组成。第一个是传统的房地产开发，第二个是金融不动产资产管理平台，第三个是投资和重点打造的客栈。其中，金融不动产平台我们给了它一个说法，叫做：1+5+N。未来宇通所有的不动产都会在这个平台上进行管理。以往资本在商业上的退出渠道太单一，大家只能把它卖了，但我们在做一个项目的时候，其实是很希望是把这些资产切割卖掉的，因为这样投资的回报才快，周转才高。现在限于金融产品的限制，让我们的退出显得非常艰难，造成很多资产错误规划，错误设计。绿都得金融不动产平台，上面所有有价值的资产都可以嫁接，我们拥有强大的背书和融资能力，可以把所有的投资、融资、顶层设计、如何退出、路径全部考虑周全。举个例子，未来在这个平台上，人力不再只是招聘，很有可能是招商，嫁接合作的模式就像USB接口一样，在大平台上只要你有足够重磅的内容和资产都能产生交易。

　　在投资客栈方面，我们上海迪士尼客栈项目马上就要开盘销售了。它有两个亮点第一，轻重结合，我自己会投资于客栈的业务。第二，打造客栈管控系统，销售系统、运营系统，延展客栈资产本身价值非常重要的东西——商业。

　　问：“绿都地产还将被打造成一个创业孵化器”，这句话怎么理解?

　　赵男男：新的绿都大平台还会成为一个创业孵化器。当这个平台上所有人创业都成功的时候，这个平台自然是最具价值的平台。怎么样去打造它呢?房地产组织结构的基本模型是，投资人在最上面，集团在中间，事业部在最下面，我们未来要让这样的一条围绕权力的直线发生改变。改变后，集团更多地变成一个类似于咨询中心的角色、一个运营管控的角色、一个风控的角色，投资人委托我们管理各个项目，各个事业部达成的业绩，对他进行考核。除了在投资层面，运营过程当中，更趋向于第三方的角色，考核你、警示你的风险，还会提供各种支持。这种结构跟以往二元化雇佣的模式有所不同。

　　问：投资客栈方面你们最近有什么新项目?有没有好玩的故事?

　　周德康：说一个吧，迪士尼南边的项目，离浦东机场十公里，离迪士尼东门只有五公里，只有几分钟的路程。我们的定位是上海食住游新天地。这个项目总用地110亩左右，容积率2，政府要求商业和住宅的比例为3：1，即25%是住宅，75%是商业。住宅在这个地方只要价格合适根本没有问题，75%的商业是项目关键所在。我们分析了整个市场，分析了迪士尼片区的规划，发现做7、7万的商业综合体压力太大了。最后把这里定义成客栈旅游集散地，然后在规划里面做了一个调整，住宅上面做一个具有石库门里弄性质的客栈群落，底下做商业的配套，还做了二十几个接近900间的客栈群落体，把商业变成了底商加上客栈群落的规划。这是我们很自信的一个创意。

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