不要在三四线买房，成了楼市人尽皆知的 " 真理 "。现在，几个小县城上来，把它打了个稀巴烂！

它们有的身在三四线，房价却在全国县城里名列前茅，不少楼盘突破 3 万。在热点一二线城市几乎零门槛落户的夹击下，这些地方还能实现人口大幅增长，许楼市一个坚如磐石的底盘，实在让人叹为观止！

就连网红曹县，也压根排不上号，经济第一强昆山，都要五体投地。

这些小县城，哪来的洪荒之力？

中国房价行情网的数据，县域房价最高的是海南陵水，二手房均价近 3.5 万一平，比天津、成都这些热点二线城市还高。

义乌第二，均价比陵水低 1 万左右，也比楼市非常火爆的西安、武汉高。

县域房价前 20 名

这 20 个县城，有 13 个在浙江，占据半壁江山，其次是海南 3 个，江苏 2 个，福建和河北各一个。

房价高的原因不一而足，比如海南上榜的 3 个县——陵水、乐东和万宁，和三亚距离近，接受三亚的需求外溢，房价也齐刷刷向三亚看齐。

目前，三亚房价已经超过三万六，正在追赶广州。

这并不出奇。真正意外的是，义乌、闽侯和三河这些要么不挨着一线城市，要么没啥知名度的县城，房价不仅遥遥领先，人口增速也非常快，10 年增长了一半左右人口。

十年人口增速最快的 10 个县城

它们，凭什么吸引了海量的人口？

人口增速第一的义乌，靠的是小商品市场。

最初，义乌人凭着鸡毛换糖，以及偷偷摸摸批发小百货，慢慢形成了举世闻名的义乌小商品市场。

这里的商品，能辐射全球 200 多个国家。去年，这里的店主还预测了预测美国大选结果。由于共和党应援旗订单远超于民主党，因此川普赢。

当然，他们猜错了。

从上世纪七八十年代至今，义乌小商品市场的神奇之处在于长盛不衰，从最初的批发市场到如今的电商之都。

电商、主播、淘宝 …… 义乌，仍能抓住一切机遇，用财富、机遇虹吸全国人口。

近十年，义乌常住人口增速 50.68%，年均增长 4.18%。这个成绩要放在 50 城里，能排在第三，仅次于深圳和西安。

同时，义乌的人口也相当年轻。15-59 岁人口占总人口数 75.88%，在 50 城里同样排名第三，仅次于深圳和东莞。

其实放眼整个浙江，像义乌一样靠产业和经济拉动人口的地区还有很多。

县城房价前 20 名里，有 13 个在浙江。除了衢州江山、丽水缙云和温州永嘉是因为山地多可开发面积小以外，其他 10 个县城都是百强县，且全是前五十强。

十个县城分布情况

这 10 个县城，要么身处环沪，要么位于产业强市，产业发展当然不存在问题。

需要注意的是，近些年温州的经济发展速度放缓。一边是用地紧张，一边是此前聚焦于低端制造业，没有像杭州、宁波等地一样完成产业转型升级，叠加人工成本飙升，制造业向中西部地区转移。

失去人口红利的温州，随着那首《江南皮革厂倒闭了》逐渐黯淡。

久而久之，温州对人口的吸引也大不如前。驶向温州的火车，硬座车厢里也难以再现瓜子香烟八宝粥交织而成的春运画面。

浙江县城的风光源自自身城市、省份的产业优势。

闽侯则相反。它如今的风光，全是拜福州卑微的出身所赐。

明明沿海，可以像苏州、南通一样拥有大片冲积平原，不仅成为鱼米之乡，还能承接大城市产业转移。奈何福州落得个河口盆地，盆地四周被群山环抱，海拔还不低，多在 600 到 1000 米。

全民愚公，也改变不了山的那边，还是山。

别的城市森林公园都位于市中心几十公里外，福州倒好，火车站往北 7 公里就是。

福州，几乎全是山，主城区只有地图最中间那一点狭长地带

因此，福州的城市主轴也很好判断。先开发最中心的鼓楼、晋安和台江，再跨河开发仓山区。随后沿着闽江分别往西北拓一点到闽侯，再别无选择地挺进东南到马尾、长乐。

今年年初颁布的福州十四五规划也提到，要" 大力推动中心城区与滨海新城融合发展 "，形成城市的两核。滨海新区，就在东南尽头的长乐。

所以，鼓楼代表过去式，仓山代表现在时，长乐代表将来时。

图源：乐居福建

而闽侯的特殊之处在于，即使群山环抱，它的东南一部分和福州现在时仓山只有一河之隔，两地交流相当便捷，甚至福州的大学城也落地于此。

东南的另一部分又和马尾、长乐相连，相当于搭上未来福州发展的快车。

中部，闽江穿过的狭长地带，又吸引福州主城区的人口与产业。

现在，闽侯已经拥有福州高新区、青口投资区、闽侯经济技术开发区 3 个产值超百亿园区，以及汽车、机电、工艺 3 个超百亿产业集群。

至于百强县，小意思，也就前 50。

福州目前仅有的两条地铁线，就有一条驶向闽侯，把闽侯的上街、大学城和主城区连在一起。

福州地铁线网图 / 来源：福州地铁官网

未来的福州 5 号线，也将开到闽侯的荆溪新城。

也就是说，闽侯一个县，完全享受了区一级的待遇。甚至有网友写信给福建省长，闽侯什么时候才能撤县设区。

有产业、有地铁，加上福州老城区可开发土地不多，很多人会选择去闽侯工作、生活。

近十年，福州人口增量最多的两个地方，一个是仓山，另一个就是闽侯，分别增加了 38 万、32.6 万人。两地常住人口占福州全市的比例，也是增加最多的，分别增加 3.07、2.61 个百分点。

除了产业繁荣，闽侯人口增长的另一个重要原因，是上文说的大学城建设。

2003 年，首批大学生入驻，此后源源不断。直到去年，闽侯大学城一共有 28 万以上的高校师生。

河北三河市，可以说是闽侯的升级版，不单是对接城市的心脏，而是整个中国的心脏——北京。不过，一手好牌打得稀烂。

三河人口增速快的原因，估计众人皆知——北京最大的睡城之一，每天都有无数北漂乘坐公交车往返于朝阳、通州和燕郊。

工作和生活的分界线，是一条窄窄的潮白河。

近十年，三河常住人口增加了 31.3 万人，其中，燕郊高新区就贡献了 28.7 万人。其他的镇区，也就只有几万的水平。

不过说来也搞笑，说是紧邻北京的国家级高新区，燕郊高新区规模以上工业总产值，还没有强东老家——宿迁的高新区那么多。

当年，京东老板可是怀揣亲戚凑的 500 多块钱和 76 个鸡蛋，去人大上学的。过去，宿迁不发达，如今亦如此。

别的高新区为产业发展绞尽脑汁，燕郊高新区另辟蹊径，直接 " 躺平 " ——疯狂开发房地产，给北漂以睡城。

不过，这其中掺杂着太多的无序和混乱：

2016 年左右，房子一天一个价，炒房客疯狂涌入扫楼；

2017 年又曝出土地指标被非法滥用或提前透支，大批房屋产权无法落宗；

随后一刀切调控，楼市冰封，至今没有缓过气。不少业主以腰斩价挂牌仍然卖不掉手头的房子。

本来，三河的位置放在全国也得天独厚，可以疯狂吸收北京的资金和产业转移，让潮白河成为一条财富河。

一心 " 躺平 " 也无可厚非，但总得让楼市健康运转，给北漂刚需一条活路，而不是为了调控而调控，结果楼市一潭死水，让潮白河成为燕郊刚需置换北京房产的一道天堑。

如今，往返燕郊和国贸的 818 路公交车仍然人满为患。不过，等到北漂找到下一个归宿，无论是京郊、津郊还是冀郊，燕郊和三河，还能继续辉煌吗？

中国正处在百年未有之大变局，单个城市冲进全球产业体系搏杀已成过去式，城市之间的抱团，、才是未来趋势。因此，我们在肯定一线城市发展的同时，也高度看好环一线的未来。

不过，城市发展终究是多个因素综合的成果，城市发展战略、政策和趋势影响，等等，真乃时也，运也，命也。

即使京津冀一体化提出多年，环京津贫困带也才刚刚脱贫，产业、技术、资金合作更是八字没一撇。

而那些远离一线城市的三四线县城，却如脱缰野马般奔向致富路。财富的堆积也在不断虹吸全国人口。不过，这些县城的奇迹，并非在全国遍地开花，而是仅仅集中在沿海发达省份，尤其是长三角和大湾区。

义乌，要是当地人没有天生的经商气质，或者离电商之都杭州足够远，并不一定能进行全面数字化转型，没落就在所难免。

这给我们两个启示：

长三角、大湾区城市发展更有确定性；

判断一个城市人口涌入，不仅仅要看地理位置，更要看当地产业能否撑起城市的未来。

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