拓客是现状最为直接最为有效的召集客户方式其中之一，不仅成本低，成效又高，对于房地产很实用。下面是姐的欢喜网（dexun.net.cn）小编为大家带来的拓客销售技巧，欢迎阅读。

　　房地产拓客销售技巧

　　圈派单计

　　适用项目：中高端、中端及中端以下

　　工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。

　　拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。

　　动线堵截计

　　适用项目：中高端、中端及中端以下

　　工作周期选择：蓄客期和强销期

　　拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主

　　拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途(如超市、菜场、餐馆等)。

　　社区覆盖计

　　适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房

　　工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期

　　拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管

　　拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区

　　展会爆破计

　　适用项目：高端、中高端、中端

　　工作时间选择：蓄客期和强销期。

　　工作人员选择：精英销售员。

　　工作地点选择：大型展会现场。

　　工作目的：通过展会向目标人群准确传递项目情况，并现场拉客。

　　油站夹报计

　　适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目

　　工作周期选择：以蓄客期为主

　　拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责

　　拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的所有油站

　　工作目的：传递项目信息，捕捉意向客群

　　商场巡展计

　　适用项目：所有项目类型均可

　　工作周期选择：蓄客期及强销期

　　拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管

　　拓客范围选择：项目周边一定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所;交通动线范围内的目标场所

　　工作目的：广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息

　　企业团购计

　　适用项目：中高端、中端及中端以下

　　工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。

　　拓客人员选择：经理级以上或有特殊关系的业务员

　　拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位

　　工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化

　　动迁嫁接计

　　适用项目：普通及中高档住宅项目

　　工作周期选择：营销全程

　　拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主

　　拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区

　　工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户

　　商户直销计

　　适用项目：适合所有项目，但更适合普通住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目

　　工作周期选择：蓄客期及强销期

　　拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主

　　拓客范围选择：项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等

　　工作目的：广泛宣传项目，传递项目信息，挖掘潜在客户

　　客户陌拜计

　　适用项目：高端、中高端、中端及中端以下

　　工作周期选择：项目营销全程

　　拓客人员选择：以2人为一组进行拜访，组数由项目情况而定

　　拓客范围选择：政府行政机构、医疗和教育机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区

　　工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户

　　竞品拦截计

　　适用项目：适合所有的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好

　　工作周期选择：营销全程

　　拓客人员选择：以销售员为主

　　拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目附近;同区域的周边项目附近

　　工作目的：针对性的截杀项目周边竞品的客户

　　商家联动计

　　适用项目：适合所有项目，尤其是高端项目

　　工作周期选择：营销全程

　　工作人员选择：以策划为主

　　联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教育协会、奢侈品展览会等

　　工作目的：通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的

　　房地产拓客识客技巧

　　1.稳健型客户：合理论证计

　　特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必详细就问

　　对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的说明，一切说明必须讲述合理和证据，以获得客户理性支持

　　2.喋喋不休型：快速引导计

　　特征：因为过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题

　　对策：销售人员要取得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一个“快”字

　　3.沉默寡言型：套近乎计

　　特征：出言谨慎、一问三不知、反应冷漠、表情严肃

　　对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想办法了解其工作，家庭子女以求闲话家常往事和了解他内心的真实需求

　　4.感情冲动型：实惠催化计

　　特征：天性冲动，易受外界刺激和怂恿，短时间就会做出决定

　　对策:一开始着重强调楼盘的特色和实惠促其快速决定，当客户不予购买时，需要说话得体以免影响其他客户的现场洽谈

　　房地产拓客话术

　　1.首次接触：喜好话术

　　建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效。

　　除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是“找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，“编故事”也是常用的话术。

　　2.竞品介绍：埋雷话术

　　带客户看房路途中，只要视线能看到竞争对手楼盘，这时，一定要主动介绍，特别是针对第一次看房就来本楼盘还没有去过其他楼盘的客户。因为，你接待完之后，他的下一步肯定要去相邻的楼盘“货比三家”。一个成熟的置业顾问懂得在这个时机给客户一个先入为主的说法，以影响他下一步的决策。如：

　　“这是与我们项目相邻的**，您看目前**区几个大盘都集中在这一块，未来我们这一片区的人口将达到5万人，政府非常重视，所以这块未来的生活配套、公共交通肯定不是问题，等我们这几个小区陆续入住之后，公交车都会进来。(邻居首先是“客”，是共同做大片区的朋友，首先强调对手对我们的好处，赢得客户信任。)**项目的开发商第一次做开发，经验不足，被设计公司误导，花了很多冤枉钱，成本居高不下，价格偏高，所以他们目前在这个片区是销售最不好的。我们项目每个月的销量至少都是**的三四倍。”

　　以上话术就是我们所说的“埋地雷”，将竞争对手的缺点和劣势事先说出来，让客户产生一个先入为主的印象，相当于在竞争对手的地盘埋下一颗地雷，客户在下次进入竞争对手的售楼处的时候就会踩响，事先就对竞争对手有一个不好的看法。这里面有一点必须注意的是，“地雷”必须讲的是客观事实，不能带有任何主观看法，否则其“杀伤力”就会大大降低。

　　3.初期报价：“制约”话术

　　实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了;而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。

　　许多置业顾问仅仅会老实的认为客户问价肯定是要购买，却忽略了第一次问价的目的是要寻找价值，并迅速归类到头脑中的昂贵区或廉价区中。简单的回答“我们的均价是12000元”的后果就是，客户接着说“太贵了!”于是置业顾问开始解释，我们的房子好在哪里?为什么是有价值的。在消费者不具备对项目价值识别能力、内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。

　　这时，置业顾问正确的做法是，采取“制约”策略使销售过程的发展利于自己。“制约”就是主动发起控制客户大脑区域归类方法的沟通技巧。“制约”策略有三个步骤：第一，称赞客户的眼光;第二，强调产品的独特性，例如少见、短缺等;第三，称赞我方产品的昂贵，绝对不提具体价格。

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