曾经，外销房闪耀着光芒。有的楼盘，1990年代中期，就能卖到每平方米1300美元，第二年，直接涨到2000美元。

　　但到了90年代末，新楼盘层出不穷，购房者的选择增加了，对品质也更讲究了。外销房小区曾经的“先进住宅理念”渐渐开始被时代淘汰。

　　“高端洋气上档次”的代名词

　　1992年，位于虹桥的锦明大厦对外销售。

　　这是上海建成的第一幢外销商品房。短短4天时间，144套住宅便被海外人士抢购一空。

　　那一年，上海的外销房批准预售量为22.2万平方米，次年又猛增至262万平方米。“外销房”这个字眼随之进入上海人的视野，成为“高端洋气上档次”的代名词。

　　外销房集中的古北新区在1995年甚至被评为“90年代上海十大新景观”之一。荣华居委会第一任书记沈绿萍说，那时候上海流行一句话：“要出国旅游，不如先到古北去看看”。

　　所谓“外销房”，由国内外的房地产公司开发建设，土地以批租形式获得，主要面向华侨、外籍人士和港澳台人士。

　　由于需要使用外币购买，首先从掏钱方式开始，外销房就显得相当洋气。

　　至于房子本身，在户型、建筑材料、小区管理等各个方面，开发商在广告中都会强调“实行国际化标准”。

　　当年外销房的广告上，总能找到这类字眼：“户型设计与国际接轨”、“厨卫家具采用国际知名品牌”。

　　以普陀区的玉佛城为例，90年代开盘时，卖点就是现房全装修和物业管理。比如，屋内设备有进口日立空调、科勒洁具、对讲机等。小区里设有24小时巡逻、录像监控等。

　　这些配套放在今天来看，一点都不稀奇。但在二十多年前，很多人却是第一次听到。毕竟当时大家对房屋的概念还停留在拎马桶、亭子间，能住进煤卫独用的两室户公房，就算很不错了。

　　当然，和品质相对应的是外销房的房价。在大家还盼着“福利分房”的年代，玉佛城1995年开盘时，售价为每平方米1300美元。到1996年，直接涨到了2000美元。这样的天价，对一般上班族来说，想都不敢想。

　　外销房小区，档次摆在那里

　　上世纪90年代，上海的外销房大部分集中在长宁、徐汇、浦东和静安。

　　其中，长宁区古北的外销房名气最大。从最早的宝石、钻石公寓，到金狮、金马、金龙、金象公寓，还有罗马花园、里昂花园、雅典花苑等，形成了一大批欧式风格住宅小区。谁要是在那里买了套外销房，绝对是扎足台型。

　　周雅珺（化名）就曾经体验过这种被周围人艳羡的感觉。

　　1990年，位于虹桥路水城路口的宝石公寓开始预售。这个小区由10幢6层的法式公寓楼组成，分对外销售和对内销售两种，基价分别为420元美金和1640元人民币。其中，对外销售的房型另配有进口热水器、不锈钢煤气台等设备。

　　周雅珺买下一套二房一厅，总价约为21万人民币。

　　“阿拉是1992年搬进去的。这种房子是按照外国住宅标准建的，厨房间和卫生间面积比较大，房间比较小。”她说，“毕竟是外销房小区，档次摆在那里。后来人家都讲，侬眼光哪能噶好啦？”

　　事实证明，周雅珺的眼光的确很“毒”。到了90年代中期，古北的房子在市场上炙手可热。

　　以宝石公寓旁边的钻石公寓为例，房价从1989年的每平方米500多美元，到1994年涨至近1300美元。

　　1995年，钻石公寓二室一厅每月租金在1300美元以上，而附近的罗马花园、广场大厦二室一厅每月租金更是高达3000美元。

　　这是什么概念呢？1995年，人民币对美元的平均汇率约为8.45，而那一年上海职工的每月平均工资不过773元人民币。

　　李美萍（化名）就是在外销房最火的时期出手的。

　　李美萍是上海人，但有不少亲戚在香港。90年代中期，她住在香港时，无意中在当地的报纸上看到一则广告：位于浦东黄浦江畔的一处外销房小区在香港挂牌销售。

　　二十多年前的浦东和现在相比，可以说有着天壤之别。当时，浦东到处是低矮的老房子，很少见到高楼，陆家嘴“三件套”更是一个都还没出现。

　　广告图片上的楼盘是高层建筑，看上去很气派，和李美萍印象中的浦东很不一样。她一直想在上海买套好房子，回来时有个落脚点。因此，她没有考虑太久，很快就付了定金。

　　李美萍记得很清楚，二十多年前她买下这套房子时，价格是每平方米1万港币。按照当时的汇率，相当于每平方米1万多人民币。

　　“刚刚住进去的时候，房子老灵呃。家里所有的家具，包括空调、浴缸都是进口的，连走廊里的花砖也是进口的。”在一片老房子的包围之中，李美萍住的高层公寓鹤立鸡群，异常耀眼。

　　当时小区里进进出出的大多是外国人。“他们欢喜在小区花园里唱歌跳舞，弹吉他开派对，不要太有劲噢！”

　　“先进住宅理念”开始被时代淘汰

　　只是，外销房的光环并没有闪耀很久。到了90年代末，新楼盘层出不穷，购房者的选择增加了，对品质也更讲究了。外销房小区曾经的“先进住宅理念”渐渐开始被时代淘汰。

　　以户型为例，当年为了达到国际化标准，很多外销房都由欧洲或香港的设计师捉刀设计。然而，因为生活习惯的不同，上海人最看重的朝向问题，在外销房的户型中却往往不被重视。厨房卫生间朝南、卧室朝北的房型颇为常见，甚至还有三角卧室、无窗房间等极其别扭的设计。

　　在古北，一些外销房的楼道里曾设有直筒式垃圾通道。设计初衷是居民不用下楼，在楼梯转角处就能把垃圾倒入集中的垃圾通道中。可是时间长了，中式的厨余垃圾难免有异味，这种堪称埋雷的设计最后只得在居民的抱怨中被封起来。

　　还有一些小区，在建造时不设围墙，比如金狮公寓。这种当年看起来十分创新的小区形态，如今却因为不便管理，成了让物业和居民头疼不已的短板。

　　此外，外销房面积普遍偏大、得房率低，加上房型不好，很多房东干脆出租作为办公或商业用途，这在房屋买卖市场上，又是一道“硬伤”。

　　李美萍买下的这套公寓，也具有外销房户型奇葩的特点：三个卧室都朝北，阳台在建筑的当中，没有阳光照射。

　　在李美萍的印象中，虽然楼里外国人不少，但楼盘整体上卖得不算好。刚住进去的那几年，不少房子都空着。她买的那个楼层，两三年以后才有了第一个邻居。

　　由于销售不理想，到了90年代末，外销房小区纷纷开始降价售卖。比如浦西的振安广场、金柏苑，还有浦东的珠江玫瑰花园，均把价格调整为开盘时的一半左右。很多开发商打出了“外销房的标准、内销房的价格”这类广告词。

　　2001年8月，上海正式实行内外销商品住房并轨，统称为“商品住房”，“外销房”这个名词消失在历史中。

　　“我记得新千年没多久，用人民币也好买我们小区的房子了。”李美萍说，“楼里很快热闹起来，经常有人过来看房。其中有上海人，也有温州人、南通人。”

　　如今，这里不再有外国居住者的身影，房价也早已回落到了这片地段的正常水平。

　　在李美萍的卧室里，有两扇不同朝向的窗户，望出去风景各异。

　　二十年过去了，窗外的浦东发生了天翻地覆的变化。李美萍住的高层建筑，现在已淹没在都市森林中，成了一处普普通通的住宅小区。

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