尽管在规划环节，通过地上地下空间增加商业零售、休闲娱乐以及城市绿化空间的想法在诸多方案中都有所提及，但落到最终造楼的部分，每个楼体相对单一的企业总部或金融服务功用，以及漫长的地下空间整体建设，都使得这些新建项目看上去沿袭了传统CBD“自绝于生活”的气质。

作为中国最早的城市综合体和以单一项目带动CBD区域发展的重要案例，国贸商城显然也意识到了这个问题。它针对写字楼内猛增的公司人的日常需求提出的解决方案，是将最早的外贸展厅以及一部分写字楼区域拿出来，改建为零售商场。原先藏于地下空间，“讲究私密”的重奢品牌布局，也逐渐被时尚、餐饮、健身等实用亲民的业态布局代替。

2017年，AECOM亚太区高级副总裁、大中华区战略与发展负责人刘泓志的团队接到了一个千万元级别的“小”单子——为广州CBD做一轮提升使用体验和效率的“微改造”。在对珠江新城及周边状况展开了3次民意调查，梳理出100个最需要解决的问题之后，刘泓志确认，这不是一个“西化的CBD”问题，而是一个需要“社区化的CBD”。

除了解决公共交通流量断点、为廊桥入口增加指示牌、在绿带内铺设行道区域、为珠江公园重新规划入口方向等一系列改造，刘泓志还尝试了一个在纽约曼哈顿CBD的实践中被证实有效的方案——开发商和企业让出一部分楼宇内的空间，创造出一条更方便穿行，同时能增加零售、体验业态的“内街”。

“传统意义上的CBD，一个地块一个高楼，大家各自把自己的楼做好。但你要真去问楼之间的这些绿地属于谁、怎么能利用起来，可能就会掉进所有权纠纷的困扰里。我们这次是在没有使用政府路权的情况下，就让写字楼大堂这种传统意义上利用率不高的空间变得非常有价值，而且80%以上的企业都很支持，这可能是管委会之前没意料到的。”他告诉《第一财经》杂志。

CBD的城市合理性

仲量联行华北区研究部总监米阳记得2012年北京CBD写字楼市场空置率在5%以下的好日子，也记得2008年之前这里因为空置率超过50%、被市场唱衰的时候。如果说奥运会前，北京CBD是一个形象需求大过实质需求的商圈区域，那么奥运会后，情况完全发生了变化。

仲量联行的市场跟踪数据显示，2010年至2013年，北京市场的甲级写字楼租金总体上涨一倍，而CBD区域的租金猛增至355元/平方米/月的高值。国企、央企、私企都在GDP的高增长和4万亿元刺激政策中大规模扩张，爆发出了旺盛的需求。

刘泓志掌握的一组数据是：一般来说，经济规模总量在2600亿元、对于所在城市GDP总量贡献率在10%至15%左右，才算得上是比较成熟的CBD。“今天中国很多二三线城市商务活动的水准，是无法触及这种经济总量的。”

在行业需求尚未整体出现和爆发前，“筑巢引凤”往往被解释为地方政府具有“前瞻性”的一个表现。但在尹稚看来，这种“前瞻性”只有在少数情况下才具有价值——比如为了解决全国经济“中部塌陷”效应的问题，郑州与武汉的新城CBD建设有其合理性；而剩下的大部分想要炒作CBD概念的城市，可能连基本的经济账都没有算过。

“首先，你这地方每年的国际贸易量有多大？内贸量有多大？这是支撑一个CBD办公空间很核心的东西；第二，能吸引来到的地区发展目标相关的金融、保险、律所、证券等公司，它们在国内市场和国际市场的占有量有多大？这个量直接决定了它可容纳的从业人员。最后，按照常规的人均办公占地面积，就能估算出这个CBD项目的总体合理性了。”他对《第一财经》杂志说道。

自从论文发表后，同行对于蔡永杰“改造陆家嘴”的那套想法普遍表现得兴趣盎然。只不过，这种影响力自始至终都没能“出圈”——不管是政府部门还是主管小陆家嘴的国资公司，没人来找他聊过将这些设想落地的可能性。

蔡永洁决定将这种“自娱自乐”的精神再发挥一段时间——2018年，在带领后一届本科生做毕业设计时，他又盯上了从陆家嘴向浦东腹地延伸、异常宽阔的世纪大道，以及核心区里那片没什么活力的绿地。

“其实绿地本身可以保留一部分有实际意义的绿化功能，把剩下的部分放到尺度很大的世纪大道上，压缩马路的宽度，同时加入多层住宅，这样就把一条汽车过境用的、形象主义的大马路，变成一条有生活意义和实用价值的街道了。我还是比较喜欢这种想象力。”蔡永杰说。

本文刊载于《第一财经》YiMagazine 2019年2月刊，

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许冰清

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